住建部秦虹:城市发展空间将主要靠存量更新

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2018-10-09

  提高品质、追求活力,这是城市更新的终极目标。 与中国目前经济发展新阶段的特点非常契合,经济转型由过去的高速度转向高质量。

住建部政策研究中心主任秦虹表示。

  秦虹是在2018中国城市更新论坛上表达了这一观点。 她说,如果城市更新项目不能提升物业品质,只是简单装修,算不上成功。

另外,城市更新项目还要能够激发活力,吸引人流和客户,促进社会与经济效益。   接受《中国经营报》记者采访时,秦虹表示,城市更新的外延实在广阔,无法给出确切的定义与边界。

城市更新是一个永续的过程,从城市美化到拆除重建,再到后期的有机更新。

  她介绍,中国经历了高速的城镇化进程,现在各个城市,一方面推行了大规模的棚户区改造,另一方面旧城的更新改造同步实施,这意味着未来中国城市发展的空间需求主要依靠存量更新支持。

  秦虹总结了城市更新的主要特点。

一是城市旧的建筑转变成了新的空间,她认为比较成功的城市更新案例,必须实现物业坪效提高、人流涌入、出租率增加、空置率下降。   受到欢迎的城市更新项目是旧建筑产生新空间。

秦虹说,它是一个复合空间,包含了办公、居住和商业等复合功能。 既符合产业升级的要求,也符合市民活动的需求。

  二是这类城市更新项目虽是复合功能,但并非无序,应当是主题鲜明,尤其是面向的客户群体及产业类型。 三是城市更新项目增加了共享空间,物业内部既保留了过去办公、居住等独立性需求,同时拿出宝贵的空间以增加共享互动的面积,比如传统的写字楼大堂设计了共享的咖啡厅。   而城市更新项目成功的核心因素,秦虹认为是设计。

城市更新是彰显设计的力量,它串联了投资者、消费者、社会、市民、政府与客户。

  她进一步补充说,城市更新其实是打造消费产品,产品要依靠设计来说服投资者和政府,吸引客户、增加人流,给当地和周边带来正面的社会效益。

越来越多的企业参与到城市更新,包括万科等传统开发企业,参与主体呈现多元化。

  城市更新最初由政府主导,逐渐扩充到市场介入,最后是多方主体共同参与。 秦虹说,企业介入城市更新,都是追求经济效益,但是后期参与主体多元化以后,它的目标相当程度上会定位于社会效益。 一栋楼宇是否应该进行改造,不但要考量会否给投资者带来效益,与此同时,也会权衡是否给地区增加公益。   高和资本是以城市更新为主营业务的投资机构之一,从2009年开始,即瞄准了北京、上海等城市的更新机会。

如今,高和资本对城市更新有了更加系统化的理解,并影响了公司业务布局。

  不动产行业正在由开发时代进入到城市更新时代。

城市更新不是简单的房地产,而是一个金融和高科技推动的现代服务业。 高和资本董事长苏鑫说。 高和资本是中国城市更新论坛的发起单位之一,苏鑫出任了中国城市更新论坛执委会主席。

  他梳理国内城市更新经历了3个阶段。 第一个阶段是2006年~2012年,这个阶段城市更新的典型特征是由外资主导,对上海353广场、K11大厦等物业进行了单体改造,但没有业态调整。

  第二个阶段是2013年以后,涌现了北京盈科中心、北京坊和上海幸福里等城市更新项目,主要特征是内外投资并举和片区更新,大量的内资机构及传统的开发企业介入城市更新,对城市片区进行更新,升级了大量的空间业态和内容。   第三个阶段将是从今以后,又会呈现出3个发展趋势:一是物业空间的智能化,就是城市更新与高科技结合;二是楼宇的产业化,政府关注落后产业疏解与腾退,与城市更新结合以后,产业的聚集效应、生态效应将会发挥;三是业态复合化,城市更新背后所反映的即是消费升级。

  之所以发起设立中国城市更新论坛,是因为再大的机构都无法将城市更新的3个轮子全部运转起来,包括资产管理、资本和内容创新。 苏鑫说,中国城市更新论坛像是这个领域的安卓系统,把它们连接起来共同推动。   高和资本全面覆盖了城市更新,因此业务板块与之契合。 首先是高和资本旗下业务包括起步阶段的资产管理,这是核心业务;其次是空间内容创新和孵化,过去2年内高和资本设立的轻资产基金累计投资了14家空间内容创新企业;最后是资产证券化业务。

  这3个业务板块就像是3个飞轮,相互咬合,彼此串联和带动。

可以称之为飞轮理论。 苏鑫说。   在城市更新的产业链条上,资本起到了穿起珍珠的丝线作用。 黑石集团亚洲房地产部董事总经理阎岩使用了这样一个比喻。

  华融融德资产管理有限公司总经理黄春雨则认为,资本在城市更新价值链创造过程中只是资源配置的角色,真正的主角是资产运营方。 它们做最苦、最累、最脏的活儿。

城市更新的成功在于资产经营,而非资本运作。